Hvordan beregne verdien av eiendommen din
Å sette den riktige prisen for din villa eller leilighet kan være en emosjonell og utfordrende prosess. I denne veiledningen vil vi skissere noen objektive metoder for å estimere eiendommens markedsverdi. Selv om dette er generelle retningslinjer skreddersydd for vår lokale region her, for for eksempel Alfaz del Pi, La Nucia og Altea, husk at unike egenskaper ved en eiendom som beliggenhet, kvaliteten på strukturen, havutsikt, orientering, fullstendig usjenert, om den den er reformert eller ikke, fellesutgiftene, alder eller til og med solcellepaneler kan påvirke den endelige verdivurderingen betydelig.
En annen viktig del av verdsettelsesprosessen er å analysere sammenlignbare eiendommer i området, samt spesifikke egenskaper.
Også innenfor samme bygning i en boligblokk for eksempel, kan en leilighets verdi variere betydelig, avhengig av om den er i første etasje eller toppetasjen, og solforhold.
Bredere faktorer spiller også en rolle, for eksempel makroøkonomiske trender som tilbud og etterspørsel i boligmarkedet, eller landets klassifisering som urban eller rustikk. Lokal infrastruktur og fremtidig utvikling – som nye kommersielle sentre, industrisoner eller veibygging – kan også påvirke verdien. På et mikroøkonomisk nivå kan endringer i den sosioøkonomiske aktiviteten til et bestemt område enten øke eller redusere eiendomsverdier over tid.
Eksempel på verdivurdering for en villa
En metode er å bruke data fra arkitekter eller spesialiserte plattformer for å identifisere de gjennomsnittlige salgsprisene på villaer i området. Disse gjennomsnittene vurderer eiendommer som er solgt i år, samtidig som de filtrerer ut ekstremer – villaer priset over €500.000 eller under €100.000.
For eksempel, for januar 2024, er gjennomsnittsprisene per kvadratmeter i vår region som følger:
- Alfaz del Pi: €2 087/kvm
- La Nucia: €2 013/kvm
- Altea: €3 060/kvm
Hva representerer disse prisene?
Hvis forventet pris avviker betydelig fra disse gjennomsnittene, er det verdt å reflektere over hvorfor. Husk at disse tallene gjenspeiler en rekke egenskaper. For eksempel:
- I Alfaz del Pi kan noen villaer selges for €2000/kvm med funksjoner som nytt kjøkken, moderne bad, havutsikt og fullstendig usjenert belliggenhet.
- Omvendt kan eldre villaer fra 1960- eller 1970-tallet selges for så lite som €1300/kvm.
En annen tilnærming: Beregning av leieavkastning
En annen måte å estimere eiendommens verdi på er ved å vurdere utleiepotensialet. Det er et vanlig forhold mellom leieinntekter og eiendomspriser: 5 % bruttoavkastning forventes ofte av investorer.
Eksempel:
Hvis en villa er verdt €300.000, vil den forventede årlige leieinntekten være €15.000 (€300.000 × 5%). Fordelt på 12 måneder tilsvarer dette en månedlig leie på €1250. Er dette et realistisk leiebeløp for din eiendom?
Ved å bruke disse to metodene, her er et eksempel på verdivurdering for en bruktvilla på 180 kvm:
Alfaz del Pi:
- Salgspris: €2 087/kvm × 180 kvm = € 375 660
- Forventet leie: €1 565/måned
La Nucia:
- Salgspris: €2 013/kvm × 180 kvm = € 362 340
- Forventet leie: €1 509/måned
Altea:
- Salgspris: €3 060/kvm × 180 kvm = € 550 800
- Forventet leie: €2 295/måned
Investeringsvurdering for en videresalgsleilighet
For investeringer er 5 %-regelen enda mer kritisk siden disse eiendommene ofte kjøpes som investeringer for å generere leieinntekter. La oss beregne verdivurderingen for en 90 kvm leilighet:
Alfaz del Pi:
- Salgspris: €2 087/kvm × 90 kvm = € 187 830
- Forventet leie: €780/måned
La Nucia:
- Salgspris: €2 013/kvm × 90 kvm = € 181 170
- Forventet leie: €754/måned
Altea:
- Salgspris: €3 060/kvm × 90 kvm = € 275 400
- Forventet leie: €1 147/måned
Nøkkelspørsmål for selgere
Hvis leieavkastningen faller under 5 %, spør deg selv:
- Er husleien for lav?
- Er prisantydningen for høy?
For eksempel, hvis du selger en leilighet i La Nucia for €200 000, men lokale husleie er gjennomsnittlig €500/måned, er bruttoavkastningen bare 3 %. Etter å ha trukket fra fellesavgifter og eiendomsskatt, blir avkastningen enda lavere.
Konklusjon
Gjennomsnittlige eiendomsverdier er akkurat det – gjennomsnitt. Hvis prisantydningen din er betydelig høyere enn det regionale gjennomsnittet i Alfaz del Pi, La Nucia eller Altea, spør deg selv hvorfor. Tilbyr eiendommen din unike fordeler, eller er verdsettelsen basert mer på følelser enn objektive faktorer som kvadratmeter og markedstrender?
For en ærlig markedspris, søk råd fra erfarne fagfolk. Vi er her for å hjelpe deg med å navigere i denne prosessen og sikre at eiendommen din er priset for å tiltrekke kjøpere samtidig som den gjenspeiler dens sanne verdi.