When buying a property in Spain you will have to deal with various aspects such as taxes, registration costs, but also fixed costs such as community costs, etc. Due to the rapidly changing regulations within the EU it is not easy to give a standard manual. We will explain the procedure and our services transparently with this manual. You do not need a lawyer if you have a professional behind you!. If you have found a house that you want to buy, it is of course normal that you make an offer. Once you and the seller agree on the purchase price and the day of the notary, we make a purchase contract. You can reserve the property with an amount of 3.000€ and later complete the 10% deposit, or you can deposit the whole 10% on our client account to seal the purchase (later you will see why this is important). From now on, real work will start!
1) Before you can sign any document or Notary deed for purchase or even open a bank account with a Spanish bank, you must apply for a NIE number (Numero de Identificación de Extranjeros) as a foreigner. We can guide you on this process too.
2) With this NIE number we will open a bank account with a Spanish bank of your choice. The money must therefore be transferred from your own bank to the Spanish bank. For English buyers we offer a really good deal with a foreign exchange company that leave the tremendous high bank costs aside. Later, at the notary, you will notice that you have to bring a guaranteed bank check for that purchase in order to conclude the purchase.
3) We will now request a “Nota Simple” from the property register to see if there are no debts or mortgages registered on this property. If a mortgage is registered, we will notify the bank to pay this mortgage before signing the purchase deed. We will then ask you as the buyer to reserve a bank check for the exact amount of the outstanding loan (debt). You take care to reserve a check for these taxes, or the owner pays his taxes in advance, or we, as a broker, pay those taxes from your 10% advance that you have paid us.
4) Construction violations: on the “Nota simple”, which is a shortened representation of the deed (Escritura), the dimensions of the plot and of the dwelling are also shown. Usually with an apartment that is not a problem, but older houses often have constructions that do not appear in the deed at the moment. This is only a matter of regularization.
5) If you buy an apartment, we ask the relevant administrator the document that the seller stands even with the payment of his community fees. For example, has that account already been in debt for let´s say two years and there is a debt of, for example € 2000, no problem, either the owner will pay for it in advance and he will show us the proof of payment, or we will pay this debt from your 10% advance
6) If the seller is a “Non Spanish resident”, as a buyer you are obliged and responsible to withhold 3% of the agreed sales price and send it to the tax authorities (Hacienda) We will do this for you, through our lawyer, who will also provide you with the relevant tax certificate that it has been paid
7) Speaking of Hacienda, or the tax authorities: The seller must pay a certain (local) tax on the sale of his property. This tax is called “plusvalía” Either the seller will show us proof of payment of this plusvalía at the SUMA (Tax collector office ), or we will pay the plusvalía from the 10% deposit that you paid. Owners must also pay IBI in Spain (Impuestos Bienes Inmuebles) this is the property tax . Here too we want to see from the seller whether it has been paid or not. If not … we pay it from the 10% deposit. You start now to understand that your 10% in advance on our escrow account is the safety for you to ask the seller for all payment receipts, otherwise we will pay it for him and secure you from problems
8) We want the latest invoices of all utility bills, so that we can put these utilities on your name after the sale (water, electricity etc)
9) If you want to work with a financing or mortgage. We can help you with that. You can borrow up to 60% to 70% at a Spanish bank with a maximum term up to your age 70. You can spend 30% of your income on a loan.
10) We finally go to the Notary. On that day, it is up to us, brokers, to hand over a complete file to the notary in such a way that it can be establish that everything is in good standing. If there are something incorrect, the notary date will be delayed. (To give you a practical example, the expiration date of the buyer’s passport was exceeded, and the purchase did not go through that day).
11) Transfer tax and notary fees: The transfer tax in Spain is 10%. But on top of that you have to count the registration of the deed (We do this) and also the notary. So you can count on an 11% to 12% in total for all these transfer costs + Notary + register. Since the notary is not a tax collector office, you also transfer that 11% to our lawyer who will again give you the relevant tax certificate. So in total you transfer by bank transfer to our lawyer the 3% non resident tax ( if applicable see point 6) and the 11% transfer tax.
12) After signing the new title deed (escritura) by the notary and all parts present, you will be handed over your title deed and the keys and you hand over to the sellers the bank check of the remaining amount.
Dutch
Bij het aankopen van een woning in Spanje krijgt u te maken met diverse aspecten zoals belastingen, registratiekosten, maar ook vaste kosten als gemeenschapskosten, etc. Door de snel veranderende regelgeving binnen de EU is het niet eenvoudig om een standaard handleiding te geven. We gaan u met deze handleiding transparant de procedure en onze diensten uitleggen. U heeft geen advocaat nodig als u een professional achter u heeft staan! Als u een huis heeft gevonden dat u wil kopen, is het uiteraard de gewoonte dat u daar een bod op doet. Eens u en de verkoper overeenkomen over de aankoopprijs, en de dag van aankoop, maken wij een aankoopcontract op. Tevens moet u dan 10% voorschot op onze derdenrekening storten ter bezegeling van de koop. ( later zal u zien waarom dat belangrijk is) Uiteraard hebben kopers die 10% niet op zak of soms zelfs niet op hun bankrekening klaar staan. Daarom wordt er meestal een 3.000€ direct gestort, zodat de woning uit de verkoop wordt gehaald. Daarna heeft u twee weken de tijd om de rest van het voorschot te storten. Vanaf nu gaat het echte makelaars werk beginnen!
1) Voordat u ook maar enig document of akte kan ondertekenen voor aankoop of zelfs een bankrekening openen bij een Spaanse bank, moet u als buitenlander een NIE nummer aanvragen ( Numero de Identificación de Extranjeros). Maakt u zich maar al geen zorgen, dat doen we samen. Geen probleem.
2) Met die NIE nr gaan we een bankrekening openen bij een Spaanse bank. Dit omdat u maar 10.000€ legaal over de grens mag brengen. Het geld moet dus vanuit uw Nederlandse of Belgische bank overgeschreven worden naar de Spaanse bank. Later, bij de notaris zal u merken dat u voor de aankoop een gewaarborgde bankcheck van die bank moet meebrengen om de koop af te sluiten. In tegenstelling tot België en Nederland hebben Spaanse notarissen geen derdenrekening om het aankoopbedrag te parkeren voorafgaande het tekenen van de akte. “Spain is different “
3) Wij gaan nu een “Nota Simple” opvragen bij het eigendomsregister om te zien of er geen schulden of hypotheken staan ingeschreven op dit eigendom. Indien er een hypotheek staat ingeschreven, zullen wij de bank verwittigen om deze hypotheek te lichten voorafgaande de ondertekening van de aankoopacte. Wij zullen u als koper dan vragen een bankcheck te reserveren voor het exacte bedrag van de nog uitstaande lening ( schuld) . Het kan bv ook een belastingschuld zijn die staat ingeschreven! Ook hier geen probleem. U zorgt voor een check voor de belastingen, of de eigenaar betaald vooraf zijn belastingen, of wij, als makelaar betalen die belastingen van uw 10% voorschot die u naar ons gestort heeft. Op die Nota Simple staan ook alle eigenaren vermeld. Dit is belangrijk om weten indien er een overlijden is voorgevallen, en de successie belasting eventueel nog moet afgehandeld worden. Geen probleem, wij hebben die procedure in handen.
4) Bouwovertredingen : op die “ Nota simple” die een verkorte weergave is van de akte ( Escritura) staan ook de afmetingen van de grond en van de woning. Meestal met een appartement is dat geen probleem, maar oudere huizen hebben dikwijls aanbouwsels die niet in de akte voorkomen, en dusdoende op dit moment “ Illegaal” zijn. Dit is enkel maar een kwestie van te legaliseren. De kosten zijn voor de verkoper. Laat u niet bang maken van dit woord “Illegaal” wij hebben de procedure in de hand om het te legaliseren. Geen probleem. Als het echt illegaal zou zijn hebben wij het niet in de verkoop!
5) Koopt u een appartement, dan vragen wij bij de betreffende syndicus of administrador het document aan dat de verkoper bij staat met het betalen van zijn gemeenschappelijke kosten. Staat die rekening bv. al twee jaar open en is er een schuld van bv 2000€, geen probleem, ofwel betaald de eigenaar dat en laat hij ons het betalingsbewijs zien, ofwel betalen wij dat van uw 10% voorschot!
6) Indien de verkoper een “ Niet Spaans resident” is ( een Nederlander of Belg bv.) , heeft de belastingdienst voor u nog een verassing in petto! U als koper bent verplicht en verantwoordelijk om 3% in te houden van de overeengekomen verkoopprijs en deze te sturen naar de belastingdienst ( Hacienda) Wees maar niet ongerust, dat doen wij voor u, via onze advocaat, die u daarvan tevens het fiscaal attest zal overhandigen dat het betaald is.
7) Over Hacienda of de belastingdienst gesproken. De verkoper, moet een bepaalde (gemeente)belasting betalen bij de verkoop van zijn eigendom. Deze belasting is genaamd “plus valia” Indien hij deze niet betaald, komt die achteraf op uw hoofd. Wees maar niet ongerust” Ofwel laat de verkoper ons het bewijs van betaling zien van deze plus valia bij de SUMA ( Belasting ontvangst kantoor), ofwel betalen wij dat van de 10% voorschot die u gestort heeft. Eigenaars moeten in Spanje ook IBI betalen ( Impuestos Bienes Inmuebles) dit is de onroerend goed belasting of zoals in België genoemd “ Kadastraal inkomen”. Ook hier willen wij van de verkoper zien of het betaald is. Zo niet… betalen wij dat van die 10% voorschot. U begint stilaan te begrijpen dat uw 10% voorschot op onze rekening voor u de veiligheid is om van de verkoper alle betalingsbewijzen te vragen, anders betalen wij het wel.
8) Wij willen van alle nutsvoorzieningen de laatste facturen, zodat wij die na de verkoop op uw naam kunnen zetten ( water, electra etc)
9) Mocht u willen werken met een financiering of hypotheek. Kunnen wij u daar ook mee helpen. In het kort gezegd. U kan maximaal 60% tot 70% lenen bij een Spaanse bank en dit met een looptijd tot maximaal uw 70ste verjaardag. U kan 30% van uw inkomen besteden aan een lening. Om het beleeft te zeggen, reken er maar niet teveel op, de banken zijn nogal heel “conservatief” in het aanvaarden van uw leningsaanvraag.
10) WE GAAN EINDELIJK NAAR DE NOTARIS! Op die bewuste dag is het aan ons, makelaars, om een gans compleet dossier te overhandigen aan de notaris zodanig dat die kan vaststellen dat alles in orde is. Bij het ontbreken van de juiste stukken, mag iedereen terug naar buiten en zijn huiswerk overdoen. (Om u een praktijkvoorbeeld te geven, de vervaldatum van het paspoort van de koper was overschreden. Koop ging die dag niet door). Indien er een hypotheek staat op het huis, wordt eerst de bank betaald ( met uw check) en daarna kan de verkoper voor “ Vrij en onbelast” verkopen.
11) Overdracht belasting en notariskosten: De overdracht belasting in Spanje bedraagt 10%. Maar daarbovenop moet je nog de registratie van de akte rekenen ( Doen wij) en wil de notaris zelf ook nog wat verdienen. Reken dus maar gerust op een 11% tot 12% dat die overdracht kost. Gezien de notaris geen belastingkantoor is, stort u die 11% ook naar onze advocaat die u weerom u het betreffende belasting certificaat zal overhandigen. ( U betaald dus met een overschrijving naar onze advocaat die 3% niet residenten voorafhouding + de 11% overdracht belasting)
12) Na het ondertekenen van de nieuwe akte ( escritura) door de notaris en alle aanwezige partijen, krijgt u de akte en de sleutels overhandigd en de verkopers de bankcheck van het resterende bedrag
