Comprar una propiedad en España implica gestionar varios aspectos, desde impuestos y costes de registro hasta gastos fijos como las cuotas de comunidad, IBI….. Las normativas dentro de la UE evolucionan constantemente, por lo que no existe una guía única para todos. Pero no se preocupe: estamos aquí para explicarle el proceso con claridad y describir cómo lo apoyamos en cada paso del camino.

Es posible que no necesite contratar a un abogado si trabaja con profesionales experimentados como nosotros, pero la elección es completamente suya. Colaboramos con un abogado independiente en nuestra oficina, o puede elegir cualquier otro que se ajuste a sus necesidades.

1. Hacer una oferta y preparar un contrato de señal y Arras

Una vez que haya encontrado la propiedad de sus sueños, puede hacer una oferta si así lo considerara oportuno. Cuando usted y el vendedor estén de acuerdo con el precio de compra y fijen una fecha final para acudir al notario, redactaremos un contrato de señal y Arras.

Para reservar la propiedad, puede:

• Pagar una cuota de reserva de 3.000 €, seguida de un depósito del 10 % poco después, O
• Pagar el depósito completo del 10 % directamente en nuestra cuenta de depósito en garantía.

Esta cuenta de cliente garantiza que todos los pagos, impuestos y deudas necesarios se gestionen correctamente, lo que proporciona seguridad tanto al comprador como al vendedor.

2. Obtener un número NIE

Antes de firmar cualquier documento, abrir una cuenta bancaria española o finalizar su compra, necesitará un número NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Este es un número de identificación extranjero requerido para todos los compradores de propiedades o, de hecho, para cualquier transacción en España. Lo guiaremos a través del proceso de solicitud, pero tenga en cuenta que puede demorar algunos días o semanas según la disponibilidad de citas. También es posible presentar la solicitud a través de la embajada española en su país de origen.

3. Apertura de una cuenta bancaria española (opcional)

Con su NIE, puede abrir una cuenta bancaria española. Sin embargo, para los ciudadanos de la UE, podemos organizar que el pago de la propiedad se realice a través de la cuenta del notario. No es necesario un banco español. Todas las facturas de servicios públicos y los pagos de impuestos se pueden realizar desde la cuenta bancaria de su país de origen.

Para los compradores del Reino Unido, ofrecemos opciones de cambio de divisas competitivas con socios para ahorrar en la conversión de divisas.

4. Comprobaciones de la propiedad y liquidación de deudas

Además de las escrituras originales de la propiedad, también solicitaremos una “Nota Simple” del registro de la propiedad para confirmar si hay deudas o hipotecas sobre la propiedad. Si existe una hipoteca, nos aseguraremos de que se haya pagado antes de firmar las escrituras o gestionamos la cancelación de la misma para antes o el mismo día de la firma de la compraventa ante notario. Esto puede implicar:

• Retener fondos para pagar la deuda en coordinación con el banco y asegurarnos de que las escrituras de hipoteca bancaria sobre la propiedad se cancelen en el registro de la propiedad.
• Notificar y organizar con el notario la cancelación de la hipoteca y todo lo necesario para el buen fin de la operación.

5. Abordar las irregularidades de la construcción

Verificaremos si hay discrepancias entre los detalles registrados de la propiedad y su tamaño o estructura real, lo cual es común en las casas antiguas. Si hay construcciones no registradas, ayudaremos a resolver cualquier problema antes de completar la compra, si es necesario.

6. Verificar los gastos de la comunidad

En el caso de las propiedades dentro de una comunidad de residentes (por ejemplo, bloques de apartamentos o urbanizaciones), confirmaremos con el administrador que el vendedor está al día en los pagos. Si no es así, retendremos fondos para cubrir las deudas.

7. Gestión de impuestos para vendedores no residentes

Si el vendedor no es residente, la ley exige que retengas el 3 % del precio de venta para Hacienda. Te ayudaremos a gestionar este proceso con la ayuda de nuestro abogado independiente y te proporcionaremos un comprobante de pago mediante un certificado fiscal.

8. Confirmación de impuestos locales y facturas de servicios públicos

• Impuesto municipal de plusvalía: el vendedor debe pagar este impuesto municipal en un plazo de 2 a 3 meses tras la venta. Si el vendedor no es residente, retendremos esta cantidad del depósito para garantizar el pago.
• IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y recogida de basuras: comprobaremos que el vendedor haya pagado este impuesto anual sobre bienes inmuebles con SUMA y, si es necesario, cancelaremos las deudas pendientes del depósito. Para el año en curso de la compra, normalmente la factura de impuestos se paga de forma proporcional tanto por el comprador como por el vendedor, dependiendo de la fecha de compra. El impuesto sobre bienes inmuebles se cobra una vez al año por las autoridades y normalmente se paga alrededor de septiembre/octubre. La recogida de basura también se cobra por SUMA dos veces al año (en el caso de Alfaz del Pí) y una cuota en el resto.
• Facturas de suministros: Verificaremos que todas las facturas estén pagadas, las transferiremos a su nombre, con un débito directo y las configuraremos para una gestión sin problemas después de la compra.

9. Financiación e hipotecas

¿Necesita una hipoteca? Podemos asesorarlo para obtener una a través de un banco español. La mayoría de los compradores pueden pedir prestado hasta el 60-70% del valor de la propiedad, dependiendo de los ingresos y la edad si no son residentes y hasta el 80% (posiblemente más) si son residentes. Alternativamente, puede utilizar los servicios de un corredor hipotecario. El profesional de la institución financiera realizará una evaluación hipotecaria completa de la propiedad, que puede no ser necesaria.

10. Preparación para el notario

Prepararemos todos los documentos necesarios para el notario, asegurándonos de que todo esté en orden para la firma final de las escrituras.

11. Impuestos y honorarios legales

Al comprar una propiedad, deberá tener en cuenta:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): en este momento es el 10% del precio de compra en esta región.
• Si compra una propiedad nueva, paga el 10% de IVA
• Costos adicionales: los honorarios del notario, el registro de la escritura en el registro de la propiedad y cualquier otro papeleo legal suman otro 1-2%.

En total, espere pagar entre el 11 y el 12% del precio de compra en costos de compra. Estos fondos deberán transferirse por adelantado como parte de una “provisión de fondos” administrada por el notario o abogado. Esta es una estimación de los costes. Todo el proceso terminará en unos 3 o 3 meses, después de la compra, dependiendo de cada Registro de la Propiedad. Cuando finaliza se entregarán los originales junto con todas la facturas a la .parte compradora, y la devolución, si fuera el caso, del sobrante de la provisión de fondos.

12. Firma final y entrega de llaves

El gran día, se visitará la vivienda antes de la notaria. Una vez allí, se realizará el pago mediante cheque bancario nominativo o transferencia (OMF). La transferencia OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos) es una transferencia urgente en la que el dinero transferido se deposita el mismo día en la cuenta bancaria del beneficiario1. Cualquier forma de pago tendrá un coste que le recomendamos negocie con su banco.

Luego recibirá:

• Una Copia simple (escritura temporal hasta que se procesen los originales).
• ¡Las llaves de su nueva propiedad!

Comprar una propiedad en España puede parecer complejo, pero con nuestra experiencia y apoyo, el proceso se vuelve sencillo y sin estrés. De principio a fin, nos aseguramos de que todo se gestione de forma profesional, para que usted pueda centrarse en disfrutar de su nuevo hogar.