Bij het kopen van een woning in Spanje moet je rekening houden met verschillende aspecten, van belastingen en registratiekosten tot vaste kosten zoals gemeenschapskosten. De regelgeving binnen de EU verandert voortdurend, dus er is geen one-size-fits-all-gids. Maar maak je geen zorgen: we zijn er om het proces duidelijk uit te leggen en te schetsen hoe we je bij elke stap ondersteunen.

Je hoeft misschien geen advocaat in te huren als je samenwerkt met ervaren professionals zoals wij, maar de keuze is geheel aan jou. We werken samen met een onafhankelijke advocaat op ons kantoor, of je kunt een andere kiezen die bij je behoeften past.

1. Een bod doen en een koopcontract voorbereiden

Zodra je je droomhuis hebt gevonden, doe je een bod. Wanneer jij en de verkoper het eens zijn over de aankoopprijs en een definitieve datum voor de notaris hebben vastgesteld, stellen we een koopcontract op.

Om de woning te reserveren, kunt u het volgende doen:

• Betaal een reserveringsvergoeding van € 3.000, gevolgd door een aanbetaling van 10% kort daarna, OF
• Betaal de volledige aanbetaling van 10% rechtstreeks op onze escrow-rekening.

Deze cliëntenrekening zorgt ervoor dat alle benodigde betalingen, belastingen en schulden correct worden afgehandeld, wat zowel koper als verkoper zekerheid biedt.

2. Een NIE-nummer verkrijgen

Voordat u documenten ondertekent, een Spaanse bankrekening opent of uw aankoop voltooit, hebt u een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros) nodig. Dit is een buitenlands identificatienummer dat vereist is voor alle kopers van onroerend goed of voor alle transacties in Spanje. Wij begeleiden u door het aanvraagproces, maar houd er rekening mee dat het een paar dagen/weken kan duren, afhankelijk van de beschikbaarheid van afspraken. Het is ook mogelijk om een aanvraag in te dienen via de Spaanse ambassade in uw thuisland.

3. Een Spaanse bankrekening openen (optioneel)

Met uw NIE kunt u een Spaanse bankrekening openen. Voor EU-burgers kunnen we echter regelen dat de betaling van het onroerend goed via de rekening van de notaris wordt gedaan. Er is geen Spaanse bank nodig. Alle rekeningen voor nutsvoorzieningen en belastingbetalingen kunnen worden gedaan vanaf uw bankrekening in uw thuisland.

Voor kopers in het VK bieden we concurrerende opties voor vreemde valuta met partners om te besparen op valutaconversie.

4. Onroerendgoedcontroles en schulden vereffenen

Naast de originele akten van het onroerend goed zullen we ook een “Nota Simple” opvragen bij het eigendomsregister om te bevestigen of er schulden of hypotheken op het onroerend goed rusten. Als er een hypotheek bestaat, zorgen we ervoor dat deze is afbetaald voordat we de akten ondertekenen. Dit kan het volgende inhouden:

• Geld achterhouden om de schuld te betalen in overleg met de bank en ervoor zorgen dat de hypotheekaktes van de bank op het onroerend goed worden geannuleerd in het kadaster.
• De notaris op de hoogte stellen, die de terugbetaling van uw aankoopgelden zal toewijzen.

5. Bouwonregelmatigheden aanpakken

We controleren op discrepanties tussen de geregistreerde gegevens van het onroerend goed en de werkelijke grootte of structuur, wat vaak voorkomt bij oudere huizen. Als er niet-geregistreerde constructies zijn, helpen we eventuele problemen op te lossen voordat de aankoop wordt afgerond, indien nodig.

6. Gemeenschapskosten controleren

Voor onroerend goed binnen een gemeenschap van bewoners (bijv. appartementencomplexen of urbanisaties) bevestigen we bij de beheerder dat de verkoper up-to-date is met betalingen. Zo niet, dan houden we geld achter om eventuele schulden te dekken.

7. Omgaan met belastingen voor verkopers die geen ingezetene zijn

Als de verkoper geen ingezetene is, bent u wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden voor de belastingdienst (Hacienda). Wij helpen u dit proces te beheren met behulp van onze onafhankelijke advocaat en leveren een bewijs van betaling via een belastingcertificaat.

8. Lokale belastingen en nutsrekeningen bevestigen

• Plusvalía gemeentelijke belasting: de verkoper moet deze gemeentelijke belasting binnen 2-3 maanden na de verkoop betalen. Als de verkoper geen ingezetene is, houden we dit bedrag in op de aanbetaling om betaling te garanderen.
• IBI (onroerendezaakbelasting) en afvalinzameling: we controleren of de verkoper deze jaarlijkse onroerendezaakbelasting heeft betaald met SUMA en vereffenen eventuele openstaande schulden van de aanbetaling indien nodig. Voor het huidige jaar van de aankoop wordt de belastingrekening normaal gesproken evenredig betaald door zowel de koper als de verkoper, afhankelijk van de aankoopdatum. Onroerendezaakbelasting wordt eenmaal per jaar door de autoriteiten in rekening gebracht en is normaal gesproken rond september/oktober. De vuilnisophaaldienst die ook door SUMA in rekening wordt gebracht, is twee keer per jaar.
• Rekeningen nutsvoorzieningen: we controleren of alle rekeningen zijn betaald, zetten ze op uw naam, met een automatische incasso en zorgen ervoor dat ze na de aankoop probleemloos worden beheerd.

9. Financiering en hypotheken

Heeft u een hypotheek nodig? Wij kunnen u adviseren hoe u er een kunt krijgen via een Spaanse bank. De meeste kopers kunnen tot 60-70% van de waarde van het onroerend goed lenen, afhankelijk van inkomen en leeftijd als ze niet-ingezetene zijn en tot 80% (mogelijk meer) als ze ingezetene zijn. U kunt ook gebruikmaken van de diensten van een hypotheekmakelaar. De professional van de financiële instelling zal een volledige hypotheekbeoordeling van het onroerend goed uitvoeren, wat mogelijk niet nodig is.

10. Voorbereiding op de notaris

We bereiden alle benodigde documenten voor de notaris voor, zodat alles in orde is voor de definitieve ondertekening van de akte.

11. Belastingen en juridische kosten

Bij de aankoop van een woning dient u rekening te houden met de volgende kosten:

• Overdrachtsbelasting (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Op dit moment bedraagt deze 9% van de aankoopprijs in deze regio voor woningen tot € 1.000.000.
• Voor woningen met een waarde van meer dan € 1.000.000 bedraagt de toepasselijke ITP 11%.
• Aanvullende kosten: Notariskosten, registratie van de eigendomsakte in het kadaster en andere juridische formaliteiten brengen nog eens ongeveer 1–2% extra kosten met zich mee.
• Bij aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u 10% btw (IVA) plus 1,4% AJD (belasting op notariële documenten).

In totaal kunt u rekenen op aankoopkosten van ongeveer 10–11% van de aankoopprijs bij een bestaande woning. Deze gelden dienen vooraf te worden overgemaakt als onderdeel van een “provisión de fondos” (voorschot voor kosten), beheerd door de notaris of advocaat.

Dit is een schatting van de kosten. De definitieve facturen kunnen pas 2 tot 3 maanden na de aankoop worden ontvangen. Op dat moment wordt het voorschot aangepast aan de werkelijke kosten die voor rekening van de koper komen.

12. Definitieve ondertekening en sleuteloverdracht

Op de grote dag ontmoet u elkaar bij de notaris om de nieuwe eigendomsakte (escritura) te ondertekenen. Zodra de betaling bij de notaris is voldaan via bankcheque of een directe overschrijving (OMF). Een OMF is een gecontroleerde overschrijving via de Bank van Spanje. Aan beide betaalmethoden zijn kosten verbonden, die u met uw bank dient te bespreken.

Vervolgens ontvangt u:

• Een Copia Simple (tijdelijke akte totdat de originelen zijn verwerkt).
• De sleutels van uw nieuwe woning!

Een woning kopen in Spanje kan complex lijken, maar met onze expertise en ondersteuning verloopt het proces soepel en stressvrij. Van begin tot eind zorgen wij ervoor dat alles professioneel wordt afgehandeld, zodat u zich kunt concentreren op het genieten van uw nieuwe huis.